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这是规律完全失效的城市!看完之后你还要买吗?

最近去深圳市场跑,我竟然有种被教育,被深圳楼市狠狠按在地上摩擦的感觉。

我们认知里的经济学原理完全无法用在深圳市场上。

初中政治书上学过,价值决定价格,供求应该价格的短期波动,供大于求价格上涨,供小于求价格会下跌。

我们生活中大多数商品确实跟随着这个规律,比如肉类、水果,所以我们会理所当然认为房子也一样。

结果让经济学家很无奈,深圳楼市完全不在掌握之中。

4月份深圳二手房过户5327套,本来以为够冷了,结果5月份截止到19日,深圳二手房网签不到2000套,如无意外,这个月破3000都有点难。

自208新政之后,深圳每周的二手房成交量都在走低,因为买房成本的骤然提升,短期需求被按压,甚至真实刚需需求都被“吃掉”了,按理说,需求减少,供求不变,供需会逐步趋于平衡,价格应该阶段性回调。

但事实告诉你:并没有。

哪怕今年深圳新房供应在加大,5月15日深圳市七届人大一次会议提出,实施大规模住房建设计划,供应居住用地不低于3.6平方公里,包括城市更新双95新政下的旧改土地供应、大量工改保土地供应、非永久基本农地供应、机构闲置土地供应等等。

新开工住房面积1500万平方米以上,建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上,包括商务公寓及产办公寓转型、部分写字楼及商铺转型、部分小产权房转型等。

如此坚定的增加供应,依旧动摇不了深圳业主想要涨价的心。

深圳业主:降价是不可能降的,大不了不卖,等着呗,谁熬得过谁。

近3个月的市场证明,还是刚需熬不过业主,因为哪怕增加供应,也无法动摇根本,深圳可售住房就是太少了。

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只是没想到,深圳不断加码的政策,竟然是利好罗湖。

从4月份各区二手房过户套数情况来看,抛开盐田数据样本过少,4月份受新政影响效果较少的是罗湖。

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虽然罗湖成交也在下滑,但是跌幅最小。

而一路往西中的宝安和南山,跌幅最大,受新政影响最大。

过去投资客入手最多的区域就是西部,价格涨得最快的也是西部,指导价差最大的也在西部,所以受政策影响最直接的肯定也是西部。

东部因为都是刚需撑起来的市场,加上这几年“没落罗湖”、“被遗忘的罗湖”等头衔挂在罗湖头上,罗湖越发成为投资客的弃子。

但恰恰因为众人皆醉我独醒的风气,罗湖的价格非常夯实,而且在区域鄙视链的驱逐下,罗湖的刚需置换的购买力还是非常强劲。

这次我们考察罗湖市场,深深感受到什么叫做业主的信心,什么叫做躺着就把价涨上去了。

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罗湖再没落,也有一种无法撼动的地位,学区房。

愉天小区,拥有深圳中学和翠北实验小学学区,指导价就9.88万,实际成交价15万以上。

学校的魅力,完全让人淡忘了这是1988年10月5号批地,竣工于1990年9月1日的房子。大家可以感受一下有多老和有多破。

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但大城市鸡娃的决心可以让人淡忘一切,不仅已经破成这样的愉天小区,罗湖当下的第一梯队的学区房,不论楼龄基本13万以上,更有甚者中介告诉我,愉天小区最高的其实涨到了20万,但因为面积小,实际售价不过4-500万。

花4-500万给孩子买个第一梯队的学区房,鸡娃的家长们还是愿意毫不犹豫买单,何况用完学位之后等几年再卖一波,还不会亏,稳赚不赔的买卖,学位用了价格还涨了,完美。

如果说这比较极致,那第二梯队的学校+次新楼龄,也基本8-10万。

在罗湖只有1类物业是真的跑输大市,就是又老又没学校,但凡学校一样,楼龄能新上5-6年的,价格梯队就走出来了。

所谓的较新,也都是2000-2005年的房子,等于是矮个子挑高个子,哪怕是3梯8户的电梯房,也比旁边3楼的楼梯房单价贵上1万。

当我问及中介罗湖在208新政后的市场反应,给出的回答是:罗湖从疫情之后其实一直在稳步上涨,208之后反而利好罗湖,本来想上车西部的人,因为指导价一出来,首付成本增加,只能选择指导价和成交价差异较小的东部。

另外,罗湖因为“老”,现在反而优势开始突出,因为很多老破小区开始纳入旧改,虽然旧改的周期很长,但只要深圳要挪地,要么扩容,要么也是只能走城市更新这条路,而罗湖现在的老,很有可能就是以后的新,对于一部分人来说,罗湖还是有未来的预期在。

在双重因素的叠加下,罗湖在这场208指导价的政策中,真的躺平涨价。

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到底如何才能控制这个掩耳盗铃,逐渐失控的深圳市场?

深圳几乎每一次的调控,都在精准打击刚需。

这次208政策,把指导价作为贷款的依据,确实抑制了需求,但却是通过增加成本来减少需求的方式,治标不治本,甚至连标都治不了。

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